BVO of GO: waarom uw kWh per vierkante meter niet klopt met het energielabel

Dit is een klein onderwerp met een groot effect. Als uw energiecijfers niet aansluiten op het energielabel of als twee vergelijkbare panden onverklaarbaar verschillen, is de noemer vaak de oorzaak en niet de teller.

De begrippen

NEN 2580 definieert verschillende oppervlaktematen, en in de praktijk komt u er vier tegen:

Bruto vloeroppervlak (BVO). Gemeten aan de buitenzijde van de gevel, inclusief constructie, schachten en muren. De grootste maat.

Netto vloeroppervlak (NVO). BVO minus de constructie. Wat er binnen de muren over is.

Gebruiksoppervlakte (GO). De oppervlakte die daadwerkelijk gebruikt kan worden, met eigen afbakeningsregels voor onder meer lage plafonds en vides.

Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO). De maat die in huurcontracten wordt gebruikt, met eigen regels voor gemeenschappelijke ruimten.

10 tot 20%

kan het verschil bedragen tussen bruto vloeroppervlak en gebruiksoppervlakte van hetzelfde gebouw, wat elke vergelijking per vierkante meter scheeftrekt

Waarom dit uw cijfers raakt

Het energielabel wordt bepaald via de NTA 8800, en die rekent met de gebruiksoppervlakte. Als uw eigen rapportage het bruto vloeroppervlak gebruikt, is uw kilowattuur per vierkante meter systematisch lager dan wat het label laat zien. Niet omdat u zuiniger bent, maar omdat u door een groter getal deelt.

Bij één gebouw is dat vervelend. Bij een portefeuille wordt het een echt probleem, want de oppervlakten komen meestal uit verschillende bronnen: het huurcontract levert VVO, de taxatie levert BVO, het energielabel levert GO. Wie die door elkaar gebruikt, vergelijkt panden op een verschillende basis en trekt conclusies over verbruik terwijl hij naar meetkunde kijkt.

Waar het in de praktijk misgaat

Kelders, technische ruimten en parkeerlagen. Tellen die mee? In BVO wel, in GO vaak niet of gedeeltelijk. Bij een zorglocatie met een grote technische kelder scheelt dat aanzienlijk.

Gemeenschappelijke ruimten bij meerdere huurders. In VVO worden die verdeeld over de huurders, in BVO tellen ze één keer. Bij een pand met vier huurders kan de optelsom van de VVO's afwijken van het totaal.

Lage ruimten en vides. GO kent afbakeningsregels die BVO niet heeft. Bij een gebouw met een atrium of schuine daken loopt het verschil snel op.

Aan- en uitbouwen door de jaren heen. De oppervlakte in het dossier is soms tien jaar oud en de aanbouw is er later bij gekomen.

Wat u kunt doen

Kies één maat en leg vast welke. Voor energiebenchmarking is de gebruiksoppervlakte de logische keuze, omdat u dan aansluit op het energielabel en op WEii.

Noteer de bron per pand. Waar komt de oppervlakte vandaan, uit welk document, van welke datum? Dat kost eenmalig moeite en het voorkomt jarenlang scheve vergelijkingen.

Controleer de uitschieters. Als één pand er in een vergelijking sterk uit springt, kijk dan eerst naar de noemer voordat u naar de installatie kijkt. In onze ervaring is minstens een deel van de opvallende verschillen tussen panden een oppervlaktekwestie en geen verbruikskwestie.

Vraag om het meetrapport. NTA 2581 standaardiseert hoe een oppervlaktemeting wordt vastgelegd, met twee niveaus van meetzekerheid. Bij twijfel is een meetrapport de manier om de discussie te beëindigen.

Een geruststelling

NEN 2580 is sinds 2007 ongewijzigd en er is geen herziening aangekondigd. Het is een van de stabielste normen in het vakgebied. Wat u nu vastlegt, blijft geldig, en dat maakt de eenmalige inspanning om het goed te doen de moeite waard.